Các bước mua bán và thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu căn hộ

Câu hỏi: Tôi muốn hỏi về căn hộ cá nhân: các bước là gì? Khi nào thanh toán? Các bước mua bán và thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu căn hộ? Mong Luatvn.vn giải đáp thắc mắc nhé!

Điều kiện mua bán căn hộ

Khi nào tòa nhà chung cư được giao dịch?

Các tòa nhà chung cư có thể tham gia vào các giao dịch mua bán khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
  • Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
  • Tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng về quyền sở hữu; quyền sở hữu nhà ở có thời hạn thuộc quyền sở hữu nhà ở.
  • Không bị tạm giữ vì thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không bị ràng buộc bởi quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải phóng mặt bằng hoặc phá dỡ nhà ở do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Điều kiện của người bán

Người bán, người mua hoặc người bán hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải có đầy đủ các điều kiện sau đây:
  • Là chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ sở hữu nhà ở thực hiện giao dịch nhà ở theo Quy định của Luật này và pháp luật dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là người có hướng dẫn nhà đầu tư mua nhà ở hoặc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
  • Trường hợp cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; trường hợp tổ chức thì phải có địa vị pháp lý, trừ trường hợp tổ chức tặng nhà tri ân hoặc nhà từ thiện.

Điều kiện của người mua

Người mua hoặc người thuê nhà của tòa nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau:
  • Nếu bạn là một cá nhân trong nước, bạn phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện các giao dịch nhà ở theo luật dân sự và không yêu cầu giao dịch hộ tịch tại địa điểm của ngôi nhà;
  • Nếu bạn là người nước ngoài hoặc người Việt Nam cư trú ở nước ngoài thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, thực hiện giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam và phải có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này. Không cần phải đăng ký tạm trú hoặc hộ khẩu thường trú tại nơi có nhà giao dịch.

Điều kiện nhà đầu tư

Nếu bạn mua trực tiếp với nhà đầu tư về căn hộ chung cư (nhà hình thành trong tương lai), nhà đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau để được phép bán căn hộ:

Điều kiện 1. Có tất cả các tài liệu cần thiết

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Điều kiện kinh doanh bất động sản trong tương lai như sau:
Điều 55. Điều kiện kinh doanh hình thành trong tương lai của bất động sản
1. Có hồ sơ quyền sử dụng đất, hồ sơ công trình, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nếu cần giấy phép xây dựng, hồ sơ kiểm tra, thu gom hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; tòa nhà chung cư hoặc công trình hỗn hợp được xây dựng trong tương lai phải có hồ sơ nghiệm thu và hoàn thành nền móng của tòa nhà đó.
2. Chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết nhà ở đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở trong tương lai.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, Cơ quan quản lý nhà ở tỉnh phải trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện mua bán; trường hợp không đủ điều kiện thì phải nêu rõ lý do.
Do đó, nhà đầu tư phải nắm giữ các tài liệu sau
  • Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,
  • Giới thiệu về dự án,
  • Bản vẽ thiết kế và thi công đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt,
  • Giấy phép xây dựng, trong trường hợp cần giấy phép xây dựng,
  • Hoàn thành hồ sơ nghiệm thu xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
  • Báo cáo nghiệm thu đã hoàn thành nền móng của tòa nhà.

>>>> Xem thêm: Thủ tục đăng ký đất đai và tài sản được sửa đổi bổ sung >>>>

Điều kiện 2: Phải có thông báo về tư cách bán hàng từ cơ quan nhà nước

  • Chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết nhà ở đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua nhà ở trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà trong tương lai.
  • Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện thì nêu rõ lý do.

Trình tự, thủ tục mua bán căn hộ

Lập và công chứng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư

Hai bên tự thương lượng ký hợp đồng mua bán căn hộ, sau khi thỏa thuận, hai bên ký hợp đồng, làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán.
Công chứng hợp đồng mua bán, các bên cần chuẩn bị các tài liệu như sau:

Người bán

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất khác (sổ hồng).
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (nếu căn hộ là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai vợ chồng phải có giấy tờ tùy thân).
  • Sổ đăng ký.
  • Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).

Người mua

  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (nếu đã kết hôn, phải cung cấp giấy tờ tùy thân của cả hai vợ chồng).
  • Sổ đăng ký.
  • Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).
  • Sau khi công chứng xong, các bên thực hiện thủ tục kê khai nghĩa vụ tài chính.

Tờ khai thuế

Khi mua bán căn hộ, cả người mua và người bán đều có nghĩa vụ kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí đăng ký, cụ thể như sau:

Người bán nộp thuế thu nhập cá nhân trong thời hạn nộp thuế sau đây

  • Trong trường hợp hợp đồng không thỏa thuận cho người mua thanh toán thay cho người bán, tờ khai thuế không được nộp chậm hơn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán có hiệu lực.
  • Trường hợp hợp đồng thỏa thuận thanh toán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế giống như thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ (thời điểm nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng tên).

Người mua nhà kê khai và nộp lệ phí đăng ký

  • Thời hạn nộp hồ sơ kê khai lệ phí giống như thời gian làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ (thời điểm nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng).
  • Với các loại thuế trên, hai bên có thể thỏa thuận thanh toán hoặc người mua chịu toàn bộ chi phí và ngược lại.

Hồ sơ khai thuế bao gồm các giấy tờ sau

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân No.03/Real Estate-TNCN được phát hành cùng với Circular 92/2015/TT-BTC
  • Một bản sao các tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà ở và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm về bản sao.
  • Hợp đồng mua bán nhà ở.
  • Tài liệu làm cơ sở để xác định miễn thuế, nếu có.
Hồ sơ khai thuế lệ phí đăng ký
  • Căn cứ vào Tờ trình số 01 ban hành cùng Nghị định số 140/2016/NĐ-CP.
  • Giấy chứng nhận miễn lệ phí đăng ký (nếu có).
  • Bản sao hợp lệ của giấy tờ chứng minh nhà ở có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
  • Bản sao hợp lệ của văn bản quy phạm pháp luật phù hợp với pháp luật về chuyển nhượng tài sản có chữ ký giữa bên chuyển nhượng và người nhận tài sản.

Cách tính thuế

Thuế thu nhập cá nhân được xác định theo công thức sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Mức phí đăng ký được xác định như sau:
Khi giá bán của các tòa nhà chung cư cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Lệ phí đăng ký = 0,5% x giá chuyển nhượng
Khi giá mua căn hộ bằng hoặc thấp hơn giá quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Lệ phí đăng ký = 0,5% x (diện tích x giá 1m2 x tỷ lệ chất lượng còn lại (%))

Thủ tục chuyển tên chứng nhận

Các bên phải thực hiện các thủ tục sau:
– Hồ sơ chuyển đến tòa nhà chung cư phải yêu cầu các giấy tờ sau:
  • Hồ sơ đăng ký thay đổi đất đai được nộp theo mẫu 09/DK
  • Bản gốc giấy chứng nhận do người bán cấp
  • Hợp đồng mua bán đã được công chứng/chứng nhận.
– Nộp
  • Các bên có thể nộp đơn tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận hoặc điểm dịch vụ một cửa
  • Nếu cần thiết, các bên có thể nộp hồ sơ cho Ủy ban nhân dân xã.

Thủ tục đăng ký tên căn hộ

Quy định về chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Người không muốn sở hữu căn hộ có quyền chuyển tên cho người khác. Quy trình chuyển nhượng tên căn hộ không có sổ hồng như sau:

Hồ sơ chuyển nhượng căn hộ không có sổ hồng bao gồm

  • 07 Bản chính giấy tờ chuyển niêm đình hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở chung cư giữa bên bán và nhà đầu tư
  • Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư dự án tại thời điểm bàn giao nhà
  • Bản chính giấy chứng nhận của chủ đầu tư về dự án căn hộ chuyển nhượng sẽ kèm theo một cuốn sách màu hồng.
  • Bản gốc hoặc giấy chứng nhận độc thân của giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của người độc thân.
  • Bản chính chứng minh nhân dân/hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

>>>> Xem thêm: Mẫu giấy ủy quyền đăng bộ nhà đất theo quy định pháp luật >>>>

Thủ tục đăng ký tên tòa nhà chung cư không có sổ hồng

  • Bước 1: Ký hợp đồng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán giữa nhà đầu tư và bên chuyển nhượng.
  • Bước 2: Chuyển nhượng cho cơ quan thuế nộp bản sao hợp đồng mua bán với nhà đầu tư và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.
  • Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng, bao gồm biên lai PIT, bản sao hợp đồng mua bán căn hộ của chủ đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng. Tài liệu này yêu cầu nhà đầu tư xác nhận trong hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
  • Bước 4: Sau khi chủ đầu tư dự án xác nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có thể làm thủ tục nhận sổ hồng.
  • Bước 5: Nộp đơn xin giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Phía trên là bài viết về các bước mua bán và thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu căn hộ. Hãy liên hệ cho chúng tôi qua số Hotline/Zalo: 0763.387.788 hoặc Email: luatvn.vn02@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

Contact Me on Zalo

0763 387 788

Zalo Chat

Gửi Email

Bảng giá