Những vấn đề pháp lý trong quản lý và sử dung đất của doanh nghiệp

Xin chào công ty luật Luatvn.vn, công ty chúng tôi hiện có 2 lô đất. Một lô đất được Nhà nước giao, một lô là chúng tôi thuê, trả tiền sử dụng đất hàng năm, hiện nay công ty gặp khó khăn về tài chính nên muốn thế chấp hai lô đất này. Vì vậy, luật sư của tôi hỏi tôi, doanh nghiệp của tôi có thể sử dụng đất ngân hàng cho thuê từ Nhà nước để vay không? Doanh nghiệp sẽ được bồi thường như thế nào nếu Nhà nước thu hồi đất mà doanh nghiệp chúng tôi chuyển nhượng hoặc thuê? Những vấn đề pháp lý trong quản lý và sử dung đất của doanh nghiệp như thế nào?
Xin chào, cảm ơn bạn đã tin tưởng của bạn và gửi câu hỏi của bạn cho Bộ phận Tư vấn Pháp lý của Công ty Luatvn.vn. Nội dung câu hỏi của bạn được nghiên cứu và đề xuất bởi đội ngũ luật sư của chúng tôi như sau:

Về quyền của người sử dụng đất

Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013, quyền chung của người sử dụng đất như sau:
  • Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
  • Được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất.
  • Tận hưởng những lợi ích của công việc của Nhà nước trong việc bảo vệ và cải thiện đất nông nghiệp.
  • Nhà nước chỉ đạo, hỗ trợ cải tạo, bổ sung đất nông nghiệp.
  • Người khác được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của đất đai của mình.
  • Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất theo quy định của Luật này.
  • Khiếu nại, tố cáo, tố cáo về hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp và các hành vi vi phạm pháp luật khác về đất đai.

Những vấn đề pháp lý trong quản lý và sử dung đất của doanh nghiệp

Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Theo Điều 170 Luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
  • Trong phạm vi lô đất, bảo vệ các công trình công cộng ngầm và tuân thủ các quy định khác theo quy định về sử dụng độ sâu ngầm và độ cao trên không, pháp luật về sử dụng đất cho đúng mục đích, pháp luật có liên quan.
  • Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng quà quyền sử dụng đất; thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
  • Thực hiện các biện pháp để bảo vệ đất đai.
  • Tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
  • Tuân thủ các quy định của pháp luật về tìm kiếm đối tượng dưới lòng đất.
  • Giao đất lại khi Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất khi hết thời hạn sử dụng đất nhưng thời hạn sử dụng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn.

Các quyền và nghĩa vụ khác của người sử dụng đất

Theo Điều 7 Luật Đất đai 2013, người chịu trách nhiệm về sử dụng đất của Nhà nước là người đứng đầu tổ chức sử dụng đất. Về trách nhiệm của người đứng đầu doanh nghiệp trong quản lý, sử dụng đất đai, doanh nghiệp cần ghi nhớ những câu hỏi sau:

Quyền được các cấp chính quyền cấp phép

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định xử lý diện tích đất không đúng mục đích sử dụng, diện tích đất được đo lường thiếu trách nhiệm bị lấn chiếm, chiếm dụng và diện tích đất đo đạc vô trách nhiệm bị lấn chiếm, chiếm dụng, chiếm dụng, cho thuê hoặc cho tổ chức, hộ gia đình khác mượn, đất liên doanh, liên kết trái pháp luật, đất không sử dụng hoặc đã sử dụng quá 12 tháng, chậm sử dụng quá 24 tháng.

Cơ sở sử dụng đất

Diện tích đất của tổ chức đã được giao cho hộ gia đình, cá nhân đã làm cán bộ, công nhân xây dựng nhà ở phải bàn giao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất quản lý, trường hợp trường hợp quản lý đất đai thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng hiện tại và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng hiện tại và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/10/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, doanh nghiệp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Theo đó, ngoài việc phạt tiền, doanh nghiệp còn có thể áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như cưỡng chế khôi phục lại tình trạng đất trước khi vi phạm, vi phạm quy định về chuyển nhượng đất. Buộc trả lại số tiền thu được trái pháp luật thu được bằng quyền sử dụng đất.

Cơ sở dựa vào các luật sửa đổi

Trong khi đó, luật Đầu tư nước ngoài năm 1987 được ban hành cùng ngày với Luật Đất đai năm 1987 quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhà nước thuê đất. Nhiều năm sau, việc mua lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa được quy định rõ ràng, toàn diện và cụ thể trong các văn bản phân chia.
Có thể thấy, luật quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong giai đoạn đầu cải cách còn sơ sài, chưa được quy định rõ ràng, cụ thể, thống nhất. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam trong giai đoạn này còn rất hạn chế. Những thiếu sót, hạn chế này chỉ được khắc phục khi Luật Đất đai năm 1987 được thay thế bằng Luật Đất đai năm 1993, khi quyền được tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định toàn diện, rõ ràng và cụ thể hơn.

Những vấn đề pháp lý trong quản lý và sử dung đất của doanh nghiệp khi cho thuê

Trường hợp doanh nghiệp có quyền thuê đất, thu tiền sử dụng đất một lần trong thời gian thuê

Tiền thuê đất phải nộp không phải từ ngân sách nhà nước thì doanh nghiệp đó được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện xây dựng, kinh doanh nhà ở thì được miễn, giảm một lần đất trong suốt thời gian thuê để thực hiện thu tiền thu lợi nhuận đối với dự án đầu tư không thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở nhưng được giảm sử dụng đất thì có quyền:
  • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của nó
  • Cho thuê tài sản thuộc quyền sử dụng đất và quyền sở hữu của nó
  • Tặng quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng quyền sử dụng đất cho cộng đồng cư trú để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng nhà tri ân gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
  • Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn với đất của tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam
  • Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam ở nước ngoài, doanh nghiệp đầu tư ra nước ngoài theo quy định của pháp luật
  • Được Nhà nước bồi thường đất khi thu hồi đất.

Trường hợp thuê xong rồi tặng

Trường hợp doanh nghiệp là đất nhà nước thuê, trả tiền thuê đất một lần trong suốt thời hạn thuê và tiền thuê đất phải nộp từ ngân sách nhà nước thì doanh nghiệp đó không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng hoặc cho thuê đất. Quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Nhà nước không bồi thường đất khi thu hồi đất. Trường hợp doanh nghiệp thuê đất theo hình thức Nhà nước nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc thực hiện dự án đầu tư có lợi nhuận ngoài dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở nhưng được miễn tiền thuê đất thì được hưởng các quyền sau đây:
  • Thế chấp tài sản trên đất cho thuê của tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
  • Bán tài sản gắn liền với đất cho thuê khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
  • Tài sản trên đất cho thuê được thành lập theo quy định của pháp luật;
  • Việc xây dựng đã được hoàn thành theo quy hoạch xây dựng chi tiết và các dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Người mua tài sản có thể tiếp tục cho Nhà nước thuê đất với mục đích đã xác định

  • Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình liên kết với đất cho thuê; bên nhận góp vốn bằng tài sản đó tiếp tục cho Nhà nước thuê đất theo mục đích sử dụng theo quy định;
  • Đối với đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng, cho phép đầu tư vào đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
  • Tiến độ thực hiện dự án cho thuê đất
    • Doanh nghiệp cần lập biên bản thực hiện dự án đầu tư kịp thời, tránh bị xử lý hành chính hoặc thu hồi đất cho thuê do đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm khởi công trong 12 tháng liên tục. Hồ sơ tiến độ dự án đầu tư.
    • Trường hợp doanh nghiệp gặp sự cố bất khả kháng dẫn đến việc không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ sử dụng đất thì doanh nghiệp phải xin gia hạn 24 tháng đối với ỦY BAN nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật. Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Các vấn đề pháp lý trong quản lý và sử dụng đất đai của doanh nghiệp

Doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, thu thuế sử dụng đất và thuế sử dụng đất

Đã nộp không phải nộp ngân sách nhà nước, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở, không có ngân sách nhà nước. Trường hợp Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư có lợi nhuận không thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở nhưng được giảm thuế sử dụng đất thì được:
  • Chuyển nhượng tài sản thuộc quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đai.
  • Cho thuê tài sản thuộc quyền sử dụng đất và quyền sở hữu của nó.
  • Tặng quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng quyền sử dụng đất cho cộng đồng cư trú, xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng nhà tri ân liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
  • Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam;
  • Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và người Việt Nam ở nước ngoài;
  • Phục hồi đất bồi thường của Nhà nước.

Những vấn đề pháp lý trong quản lý và sử dung đất của doanh nghiệp

Doanh nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc thu thuế sử dụng đất nhưng đã nộp thuế sử dụng đất từ ngân sách nhà nước

  • Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất được giao tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
  • Bán tài sản gắn liền với đất cho thuê khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
  • Tài sản trên đất cho thuê được thành lập theo quy định của pháp luật;
  • Việc xây dựng đã được hoàn thành theo quy hoạch xây dựng chi tiết và các dự án đầu tư đã được phê duyệt.
  •  Người mua tài sản có thể tiếp tục giao đất hoặc cho thuê đất từ Nhà nước theo mục đích đã xác định.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất khi không có giấy tờ chứng minh? >>>>

Các kết luật chung

  • Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình liên kết với đất cho thuê; bên nhận góp vốn bằng tài sản đó tiếp tục cho Nhà nước thuê đất theo mục đích sử dụng theo quy định;
  • Đối với đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng, cho phép đầu tư vào đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
  • Vì vậy, trong trường hợp này, công ty của bạn, đối với đất của công ty bạn được nhà nước giao, công ty của bạn có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản riêng của mình liên kết với đất đó, và bồi thường khi Nhà nước thu hồi. Đối với đất mà doanh nghiệp của bạn cho thuê theo hình thức trả tiền thuê hàng năm, doanh nghiệp của bạn chỉ có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp bạn, trong trường hợp này, khi Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp
Trên đây là câu trả lời cho vấn đề Những vấn đề pháp lý trong quản lý và sử dung đất của doanh nghiệp. Các bạn có bất kỳ câu hỏi nào hãy liên hệ với Luật VN hotline/zalo: 0763387788 để được hỗ trợ.

Contact Me on Zalo

0763 387 788

Zalo Chat

Gửi Email

Bảng giá