Xây nhà xưởng trên đất ruộng thì có hợp pháp không?

Xin chào luật sư, tôi có một vấn đề bất động sản và tôi muốn có được sự chú ý của luật sư. Tôi vừa mua một mảnh đất, một mảnh đất, người bán trồng lúa và rau. Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng tại văn phòng công chứng, nhưng tôi không chuyển tên của tôi. Bây giờ tôi muốn hỏi, tôi có thể xây dựng một nhà máy sửa chữa ô tô trên vùng đất này không? Xây nhà xưởng trên đất ruộng thì có hợp pháp không?

Mục lục

Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2013.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013
Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

Làm thế nào để xây dựng một nhà máy trên đất nông nghiệp?

Về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng là hoàn toàn hợp pháp và phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013 về hình thức hợp đồng.
Để xây dựng nhà máy sửa chữa ô tô trên lô đất đó phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Sử dụng đất. Tuy nhiên, trước hết cần phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xây nhà xưởng trên đất ruộng thì có hợp pháp không?

Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép bao gồm:
  • Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
  • Trong trường hợp của bạn, mục đích sử dụng đất ban đầu là mục đích nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa. Bây giờ, nếu bạn muốn xây dựng một nhà máy sửa chữa ô tô trên nó, xác định chuyển đổi nó sang mục đích phi nông nghiệp, cụ thể là đất sản xuất và kinh doanh quy định tại điểm dd khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai. Đất. Do đó, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Xây nhà xưởng trên đất ruộng thì có hợp pháp không?

Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau

  • Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất cho Sở Tài nguyên và Môi trường kèm theo Giấy chứng nhận.
  • Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm rà soát hồ sơ; kiểm tra thực địa, đánh giá sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp tương ứng phê duyệt quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn cập nhật, chỉnh sửa cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
  • Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về chuyển mục đích sử dụng đất là 15 ngày.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Về nghĩa vụ tài chính, phải nộp thuế sử dụng đất khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Theo ông, nếu bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì không phải nộp thuế sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là không rõ. Điều 2. Người thu thuế sử dụng đất như sau:
Nhà nước cho phép người sử dụng đất hiện có chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở hoặc nghĩa trang, nghĩa trang trong các trường hợp sau đây:
  • Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, trước đây không thu thuế sử dụng đất và hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi thành đất ở hoặc nghĩa trang, nghĩa trang;
  • Đất nông nghiệp được Nhà nước giao thuế sử dụng đất, chuyển đổi thành đất ở hoặc nghĩa trang, nghĩa trang;
  • Đất phi nông nghiệp (đất phi dân cư) vốn được Nhà nước giao để thu thuế sử dụng đất;
  • Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) do Nhà nước cho thuê) được Nhà nước cho thuê, chuyển từ đất thuê sang thuê đất, đồng thời chuyển đổi thành đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa trang.

>>>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục cấp sổ hồng và vấn đề xin cấp phép xây dựng? >>>>

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép bao gồm:
  • Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
  • Chuyển đổi đất trồng cây trồng khác có niên vụ một năm sang đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức nuôi trồng thủy sản, sản xuất muối, ao, hồ, đầm phá;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất nhóm đất nông nghiệp;
  • Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp chưa thu thuế sử dụng đất của Nhà nước sang đất phi nông nghiệp do Nhà nước thu thuế sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
  • Chuyển đổi đất phi nông nghiệp đối với đất phi nông nghiệp không cư trú sang đất ở;
  • Đất xây dựng công trình phi kinh doanh, đất công sản, đất phi thương mại, dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển mục đích sử dụng đất xây dựng thương mại, dịch vụ và phi thương mại sang đất ở cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ kinh tế theo quy định của pháp luật; chế độ, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Điều 5, Khoản 2 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không yêu cầu sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký thay đổi, bao gồm:

  • Chuyển đổi cây trồng một năm thành đất nông nghiệp khác, bao gồm: đất để xây dựng nhà kính và nhà ở tác dụng khác; đất để xây dựng chuồng trại cho gia súc, gia cầm và các loài động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản với mục đích nghiên cứu, nghiên cứu và thử nghiệm;
  • Chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản đối với cây trồng khác có niên đại hoặc cây lâu năm;
  • Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc cây trồng một năm;
  • Chuyển đổi đất ở thành đất phi nông nghiệp không ở;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ sang đất khác đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ngoài cơ sở kinh doanh phi nông nghiệp; chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình phi nông nghiệp ngoài đất phi sản xuất, kinh doanh.

Theo Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, việc chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ, bao gồm:

  • Hồ sơ đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/DK kèm theo Mẫu số 24/2014/TT-BTNMT;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khác; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận).
  • Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
    • Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại địa điểm tiếp nhận hồ sơ quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
    • Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; tiến hành xác minh tại chỗ khi cần thiết; xác nhận trên phiếu; xác nhận mục đích sử dụng đất trong giấy chứng nhận; sửa chữa, cập nhật hồ sơ địa chính và thay đổi cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); giao giấy chứng nhận cho người nhận hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thảo luận về hồ sơ cấp xã.

Phí chuyển đổi mục đích xây dựng nhà máy

Thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Theo quy định tại Điểm c Khoản 5 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất: “Việc thu tiền sử dụng đất từ đất nông nghiệp chưa nộp thuế sử dụng đất do Nhà nước giao sang đất ở phải tương đương với chênh lệch giữa thuế sử dụng đất được tính theo giá đất ở và thuế sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Lệ phí đăng ký: Lệ phí đăng ký được tính trên cơ sở giá tính lệ phí đăng ký (do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) và tỷ lệ lệ lệ lệ (đất là 0,5%).

Quy trình chuyển đổi mục đích xây dựng nhà máy

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện ở các dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, nếu bạn tự hỏi liệu các lô đất trên của gia đình bạn có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không, tùy thuộc vào hai điều kiện trên. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng nhà xưởng được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Điểm b khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện vụ án: “b) Chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày. Nếu đơn đăng ký của bạn được chấp thuận, bạn cần phải ghi nhớ một số chi phí.
Xây nhà xưởng trên đất ruộng thì có hợp pháp không?

Quyền cấp giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cấp giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Việc giao đất, chuyển nhượng đất, giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp sau đây do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định:

  • Giao đất, cho thuê đất cho đơn vị, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Giao đất cho cơ sở tôn giáo;
  • Giao đất cho người Việt Nam ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
  • Cho người Việt Nam ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất theo quy định tại điểm d, điểm e Khoản 1 Điều 56 của Luật này;
  • Cho thuê đất cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

>>>> Xem thêm: Để tách thửa và làm sổ đỏ thì phải thực hiện những thủ tục gì? >>>>

Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, chuyển nhượng đất hoặc cấp giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

  • Giao đất, cho thuê đất, cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp từ 0,5 ha trở lên sang mục đích thương mại, dịch vụ thì phải có văn bản đồng ý. trước khi tỉnh đưa ra quyết định;
  • Giao đất cho cộng đồng dân cư.
  • Uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê đất công của xã, phường, thị trấn thuộc quỹ đất nông nghiệp.
  • Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc giao đất, cho thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không có thẩm quyền.
Trên đây là câu trả lời cho vấn đề Xây nhà xưởng trên đất ruộng thì có hợp pháp không? Các bạn có bất kỳ câu hỏi nào hãy liên hệ với Luật VN hotline/zalo: 0763387788 để được hỗ trợ.

Contact Me on Zalo

0763 387 788

Zalo Chat

Gửi Email

Bảng giá