Thủ tục đăng ký sang tên nhà đất theo quy định mới nhất năm 2020

Thủ tục đăng ký sang tên nhà đất được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất. Để giúp bạn đọc có thể nắm rõ quy trình thực hiện thủ tục sang tên nhà đất mới nhất năm 2020, Luatvn.vn sẽ tổng hợp đầy đủ thông tin trong bài viết sau: 

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013
• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
•  Luật Công chứng 2014
• Nghị định 91/2019/NĐ-CP
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Sang tên nhà đất là gì?

Sang tên nhà đất hay sang tên sổ đỏ là cách gọi của người dân để chủ thủ tục đăng ký biến động khi tặng, chuyển nhượng, thừa kế nhà, đất. Việc thực hiện thủ tục đăng ký sang tên nhà đất được quy định rõ tại Khoản 1 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ở trang 3 và trang 4 của Giấy chứng nhận. Quy định được sử dụng để xác nhận thay đổi trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện tặng cho, chuyển nhượng hoặc thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 

Như vậy, sang tên nhà đất về bản chất là thủ tục đăng ký biến động khi thay đổi chủ sở hữu. Khi đó người bán chuyển nhượng (người mua) hoặc tặng cho, người thừa kế sẽ được đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ, sở hữu nhà ở hoặc tài sản liền quan tới đất. 

Thủ tục đăng ký sang tên nhà đất có bắt buộc phải thực hiện không?

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể: 

“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.

Theo quy định Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký sang tên nhà đất được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận mà thực hiện quyền tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ,…

Vì vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở bắt buộc phải đăng ký biến động (phải thực hiện sang tên). 

Thời hạn hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên nhà đất:

Căn cứ Khoản 6 Điều 96 Luật Đất đai 2013, phải hoàn thành đăng ký sang tên nhà đất trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng có hiệu lực. 

Riêng đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Như vậy, người được tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn quy định. Nếu không thực hiện đúng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. 

Điều kiện khi sang tên nhà đất 

Sau đây là những điều kiện sang tên sổ đỏ cần lưu ý: 

Điều kiện đối với bên bán, tặng cho 

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2014, quy định khi thực hiện tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ thì người sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau: 

• Giấy chứng nhận chuyển nhượng, tặng cho;
• Chứng nhận đất không có tranh chấp;
• QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án nếu xảy ra;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện cơ bản trên, trong một số trường hợp người sử dụng đất cần đáp ứng thêm các điều kiện khác như: Người được nhận chuyển QSDĐ không thuộc đối tượng cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho căn cứ theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 hay điều 192 Luật đất đai 2013. 

Điều kiện đối với bên mua, tặng cho 

Căn cứ quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013, những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ bao gồm:

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng động dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam đang định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng QSDĐ, sở hữu nhà ở đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép. 
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ của hộ gia đình, cá nhân. Trừ những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Hồ sơ, thủ tục đăng ký sang tên nhà đất 

Thủ tục sang tên nhà đất gồm 03 bước chính gồm: 

• Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
• Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
• Nộp hồ sơ đăng ký sang tên nhà đất

Chi tiết cụ thể như sau: 

Công chứng hợp đồng

Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì hai bên cần chuẩn bị các loại giấy tờ như sau:

Bên bán, bên tặng cho cần chuẩn bị giấy tờ gồm: 

• Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).
• Giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy đăng ký kết hôn (giấy chứng minh tình trạng hôn nhân).
• Hợp đồng ủy quyền (nếu bên bán thay người khác).

Bên mua, bên nhận tặng cho bao gồm giấy tờ: 

• Giấy tờ tùy thân là chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (nếu có).

Lưu ý: 

• Phiếu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu quy định
• Hai bên có thể soạn trước hợp đồng.

Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính

Các khoản tiền phải nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên nhà đất, cụ thể:

• Thuế thu nhập cá nhân: Do người bán thực hiện và phải hoàn thiện trong thời hạn:

• Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
•  Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

• Lệ phí trước bạ: Do người mua thực hiện và phải hoàn thiện trong thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
• Phí thẩm định hồ sơ: Do người mua thực hiện

Lưu ý: 

• Hai bên người bán (tặng), người mua (được tặng) được phép thỏa thuận về người nộp
• Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vẫn phải thực hiện nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật.

Nộp hồ sơ đăng ký sang tên nhà đất 

Bước 1: Nộp hồ sơ 

Hồ sơ hoàn thiện thủ tục đăng ký sang tên nhà đất bao gồm: 

• Đơn đăng ký sang tên nhà đất (Mẫu số 09/ĐK)
• Hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng
• Bản gốc giấy chứng nhận đã được cấp 
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 03/BĐS-TNCN)
• Các loại giấy tờ làm căn cứ xác định đối tượng được miễn thuế nếu có
• Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01)
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ theo quy định (nếu có)

Hồ sơ được nộp tại: 

• Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận, thị xã, huyện, tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông
• Các nhân, hồ gia đình nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn).

Bước 2: Tiếp nhận và thực hiện giải quyết đăng ký sang tên nhà đất 

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
• Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
• Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.

Bước 3: Trả kết quả

Căn cứ quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Không quá 20 ngày đối các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn. 

Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, người tiếp nhận có trách nhiệm thông báo cho người nộp hồ sơ để chỉnh sửa, bổ sung. Ngoài ra, thời hạn giải quyết hồ sơ trên không tính thời gian các ngày nghỉ lễ theo quy định của nhà nước.

Không đăng ký sang tên nhà đất bị phạt bao nhiêu?

Căn cứ quy định Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ mà không thực hiện đăng ký sang tên nhà đất sẽ bị xử phạt hành chính như sau: 

+ Đối với khu vực nông thôn

• Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
• Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

+ Đối với khu vực đô thị

• Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
• Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.

Bên cạnh đó, theo Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ mà không thực hiện đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển QSDĐ (tức là người mua, người được tặng cho và người nhận thừa kế). 

Trên đây Luatvn.vn đã chia sẻ toàn bộ quy định và thủ tục đăng ký sang tên nhà đất năm 2020. Hy vọng bài viết đã cung cấp những thông tin bổ ích tới quý bạn đọc. Nếu quý bạn đọc có những vấn đề khúc mắc cần giải đáp hãy liên hệ tới số Hotline/ Zalo 0763.387.788 hoặc Email: luatvn.vn02@gmail.com để được tư vấn và giải đáp thắc mắc.