Mật độ xây dựng và những điều cần thiết về đất đai xây dựng

Có một số quy định mới về xây dựng, về cách tính toán những thất bại của tòa nhà. Luatvn.vn sẽ giải đáp những thắc mắc của các bạn về mật độ xây dựng và những điều cần thiết về đất đai xây dựng. Qua bài viết sau:

Cơ sở pháp lý

Thông tư 22/2019/TT-BXD quy chuẩn kỹ thuật quy hoạch xây dựng quốc gia

Quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, khu chức năng, đất xây dựng đô thị, đất dân dụng là gì?

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quy hoạch xây dựng quốc gia số 22/2019/TT-BXD quy định

  • Quy hoạch xây dựng: Tổ chức không gian đô thị, nông thôn, khu chức năng; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo môi trường sống phù hợp cho người dân trên địa bàn, bảo đảm hài hòa lợi ích quốc gia với lợi ích xã hội, thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua các dự án quy hoạch xây dựng, bao gồm biểu đồ, bản vẽ, mô hình và mô tả.
  • Quy hoạch đô thị: Tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo môi trường sống phù hợp với người dân ở khu vực đô thị. Quy hoạch đô thị được thể hiện thông qua các dự án quy hoạch đô thị.
  • Đất xây dựng đô thị: Đất được sử dụng để xây dựng chức năng đô thị (bao gồm cả hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị) bao gồm đất dân dụng và đất phi dân dụng.
  • Đất dân dụng: Đất xây dựng công trình phục vụ hoạt động dân dụng chủ yếu phục vụ hoạt động dân dụng, bao gồm: đất đơn vị dân cư hoặc đất ở đô thị; đất công trình dịch vụ công cộng đô thị; đất cây xanh đô thị và đất hạ tầng kỹ thuật đô thị.

>>>> Xem thêm: Hợp pháp đất trước năm 1993 và thủ tục cấp giấy chứng nhận sử dụng đất >>>>

Các khu vực lưu ý

  • Khu chức năng: Bao gồm khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; khu du lịch; khu nghiên cứu và đào tạo; khu thể dục thể thao và thể dục thể thao.
  • Thành phố: Khu vực có mật độ dân số cao, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên môn, có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia hoặc khu vực. Một lãnh thổ, một nơi, bao gồm trung tâm thành phố và ngoại ô thành phố; thị trấn bên trong và bên ngoài thị trấn; thị trấn.
  • Khu vực phát triển đô thị: Khu vực quyết định đầu tư phát triển đô thị trong một khoảng thời gian nhất định. Các khu phát triển đô thị bao gồm: khu phát triển đô thị mới, khu phát triển đô thị mở rộng, khu cải tạo, khu bảo tồn, khu vực cải tạo đô thị, khu chức năng chuyên nghiệp.
  • Đơn vị cư trú: Khu chức năng cơ bản của khu đô thị, chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở, bao gồm: cụm nhà ở; dịch vụ – công trình công cộng; cây công cộng phục vụ nhu cầu hàng ngày và hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ khu dân cư đến đường cụm dân cư) và bãi đỗ xe của các đơn vị dân cư.

Cụm nhà ở, không gian xanh đô thị, không gian xanh công cộng của các đơn vị dân cư là gì?

Theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng quốc gia số 22/2019/TT-BXD

  • Nhóm dân cư: Có không gian công cộng (vườn, sân chơi, bãi đỗ xe phục vụ nhóm dân cư và đường nội bộ không bao gồm đường khu vực… khu phức hợp dân cư.
  • Vị trí: Bao gồm một hoặc nhiều vùng đất liên tục được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông, ranh giới tự nhiên hoặc con người khác.
  • Nhà ở riêng biệt: Nhà ở được xây dựng trên các lô đất độc lập theo quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, bao gồm biệt thự, nhà liền kề và nhà ở riêng biệt.
  • Chung cư: Nhà từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có chung vỉa hè và cầu thang, hệ thống cơ sở hạ tầng riêng, chung và cho gia đình, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng chung.
  • Đất sử dụng hỗn hợp: Đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, công trình, sử dụng hỗn hợp hoặc sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau được xác định trong phương án quy hoạch.
  • Kiến trúc hỗn hợp: Các tòa nhà với các mục đích sử dụng khác nhau.

Những điểm lưu ý khác

  • Không gian xanh đô thị: bao gồm: không gian xanh công cộng; không gian xanh hạn chế sử dụng; không gian xanh chuyên dụng.
  • Lưu ý 1: Không gian xanh công cộng, trong đó thị trấn là đất của công viên, vườn và sân chơi, đảm bảo sự ra vào của người dân.
  • Lưu ý 2: Không gian xanh hạn chế là đất trồng cây xanh trong khuôn viên công trình, công viên chủ đề do đơn vị, cá nhân quản lý, sử dụng.
  • Lưu ý 3: Không gian xanh chuyên nghiệp đề cập đến đất cây xanh vườn ươm, đất cây xanh nghiên cứu khoa học, không gian xanh cách ly.
  • Không gian xanh công cộng cho các đơn vị dân cư
  • Bao gồm công viên, vườn, sân chơi để đáp ứng nhu cầu và đảm bảo khả năng tiếp cận của tất cả cư dân trong căn hộ.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT), hệ thống hạ tầng xã hội là gì?

Theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng quốc gia số 22/2019/TT-BXD. Khu dân cư nông thôn: Trong một khu vực nhất định, các hộ gia đình được hình thành bởi các yếu tố như điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội, văn hóa và các yếu tố khác liên kết với nơi cư trú tập trung trong sản xuất, cuộc sống hàng ngày và các hoạt động xã hội khác.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT)

  • Hệ thống giao thông;
  • Hệ thống cung cấp năng lượng (điện, xăng dầu, khí đốt… );
  • Hệ thống chiếu sáng công cộng;
  • Hệ thống thông tin liên lạc (hạ tầng kỹ thuật viễn thông);
  • Hệ thống cấp nước;
  • Hệ thống thoát nước và xử lý nước thải;
  • Hệ thống quản lý chất thải rắn (CTR);
  • Hệ thống y tế công cộng;
  • Hệ thống nhà tang lễ, nghĩa trang và cơ sở hỏa táng;
  • Hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác.

Hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội

  • Dịch vụ – Hệ thống công cộng: y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, thể thao, thương mại và các dịch vụ khác – công trình công cộng;
  • Hệ thống công viên, vườn hoa, sân chơi;
  • Hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội khác.

>>>> Xem thêm: Quy định về sử dụng đất phi nông nghiệp vào mục đích không cấp phép >>>>

Mật độ xây dựng, đường màu đỏ, đường xây dựng, thất bại là gì?

Theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng quốc gia số 22/2019/TT-BXD

  • Mật độ xây dựng: – Mật độ xây dựng ròng: là tỷ lệ diện tích chiếm dụng của công trình xây dựng chính so với diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm dụng của các công trình ngoài trời như mô hình thu nhỏ trang trí), bể bơi, bãi đỗ xe (sân), sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).
  • Tổng mật độ xây dựng khu đô thị: Tỷ lệ diện tích công trình xây dựng chính so với diện tích đất (toàn bộ diện tích đất có thể bao gồm: sân vườn, đường giao thông, không gian xanh, không gian mở và khu phi xây dựng).
  • Hệ số sử dụng đất: Tổng diện tích xây dựng của tòa nhà, bao gồm tầng hầm (trừ diện tích xây dựng của tòa nhà , trừ hệ thống kỹ thuật của tòa nhà, phòng cháy chữa cháy, che chắn và dịch vụ đỗ xe) chiếm tỷ lệ lớn trong tổng diện tích.
  • Ranh giới xây dựng: Xác định ranh giới trên bản đồ quy hoạch và tại chỗ, phân định ranh giới giữa đất được phép xây dựng (phần kết nối và phần ngầm) và khu vực không lưu.
  • Lùi lại: Không gian giữa đường màu đỏ và đường kiến trúc.
  • Chiều cao công trình xây dựng: Theo quy hoạch đã được phê duyệt, chiều cao từ vị trí công trình đến điểm cao nhất của công trình (bao gồm cả mái nghiêng hoặc mái nghiêng). Đối với các công trình có độ cao mặt đất khác nhau, chiều cao được tính từ độ cao mặt đất tối thiểu theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Lưu ý cần thiết theo kỹ thuật

  • Thiết bị kỹ thuật mái nhà: cột ăng-ten, bộ nhấp nháy, thiết bị năng lượng mặt trời, bể kim loại, ống khói, ống thông gió, chi tiết xây dựng trang trí không được bao gồm. Chiều cao xây dựng.
  • Khoảng cách an toàn môi trường (ATMT)
  • Đảm bảo khoảng cách tối thiểu từ các yêu cầu vệ sinh, an toàn và môi trường đối với các nguồn ô nhiễm (hoặc nhà hoặc tòa nhà có chứa nguồn ô nhiễm).
  • Hành lang an toàn: Không gian tối thiểu về chiều rộng, chiều dài và chiều cao, chạy dọc theo hoặc xung quanh các công trình hạ tầng kỹ thuật.
  • Không gian xây dựng ngầm đô thị: Không gian xây dựng ngầm bao gồm: công trình công cộng ngầm, công trình giao thông ngầm, công trình trọng điểm kỹ thuật ngầm và phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất, mặt đất, đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm, mương và đường hầm kỹ thuật.
  • Đường hầm kỹ thuật: Các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm dọc theo tuyến đường đủ lớn để đảm bảo rằng mọi người có thể hoàn thành nhiệm vụ lắp đặt, sửa chữa và bảo trì thiết bị kỹ thuật và đường ống.
  • Ranh giới đường đỏ: Ranh giới được phân định trên bản đồ quy hoạch và hiện trường để phân định ranh giới giữa đất xây dựng và đất dành riêng cho các công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc đường bộ, không phải không gian công cộng khác.
  • Rãnh kỹ thuật: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật ngầm được xây dựng dọc theo các tuyến đường quy mô nhỏ để lắp đặt đường dây, cáp và đường ống kỹ thuật.

Bước lùi trong xây dựng là gì?

  • Theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng quốc gia số 22/2019/TT-BXD,
  • Việc thoái công trình gần đường bộ (đường khu vực trở lên) được quy định trong quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị nhưng phải đáp ứng quy định tại Bảng 2.7.
  • Đối với các tổ hợp làm việc bao gồm cơ sở làm việc và tháp trên, các quy định về lùi công việc được áp dụng cho cơ sở làm việc và tháp trên, tùy thuộc vào chiều cao tương ứng của từng bộ phận.

>>>> Xem thêm: Những quy định của pháp luật về chuyển và sử dụng đất phi nông nghiệp >>>>

Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)
Chiều cao xây dựng công trình (m)
<19 19 ÷ < 22 22 ÷ <28 ≥28
<19 0 3 4 6
19 ÷ < 22 0 0 3 6
≥22 0 0 0 6

Phía trên là những điều liên quan đến mật độ xây dựng và những điều cần thiết về đất đai xây dựng. Nếu còn đang băn khoăn về những thủ tục, giấy tờ thực hiện hãy liên hệ ngay với Luatvn.vn hotline/zalo: 0763387788 để được tư vấn.

Contact Me on Zalo

0763 387 788

Zalo Chat

Gửi Email

Bảng giá