Hợp pháp đất trước năm 1993 và thủ tục cấp giấy chứng nhận sử dụng đất

Câu hỏi: Thưa luật sư, gia đình tôi đã sử dụng đất này một cách ổn định trong một thời gian dài kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993, nhưng không có tài liệu nào cho thấy quyền sử dụng đất là của họ. Vậy gia đình chúng tôi nên làm gì? Nhờ Luatvn.vn giải đáp việc hợp pháp đất trước năm 1993 và thủ tục cấp giấy chứng nhận sử dụng đất!

Làm thế nào tôi có thể nhận được chứng nhận quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013

Điều 101. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khác cho hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước khi Luật này có hiệu lực thi hành, không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp. Vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hiện đã được Ủy ban nhân dân xã nơi đất có đất phê duyệt. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khác, không nộp thuế sử dụng đất.

• Hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng sử dụng đất ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai thì hiện nay được Ủy ban nhân dân cấp xã công nhận là đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà ở và tài sản gắn liền với đất khác gắn liền với đất trong trường hợp Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch.

>>>> Xem thêm: Những quy định của pháp luật về chuyển và sử dụng đất phi nông nghiệp >>>>

Căn cứ vào các quy định nêu trên

• Xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Chứng minh nhân dân của người sử dụng đất
• Sổ hộ khẩu của người sử dụng đất
• Sau đó, gia đình ông có đơn gửi UBND huyện nơi đất ở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là gì?

Điều kiện chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể theo Quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi có hồ sơ sử dụng đất.

Trường hợp 1: Hộ gia đình, có giấy tờ về quyền sử dụng đất (không ghi tên người khác)

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định và có một trong các giấy tờ sau đây được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà không phải nộp thuế sử dụng đất.
• Văn bản về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, do cơ quan có thẩm quyền của Nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời nước Việt Nam Cộng hòa ban hành trong quá trình thực hiện chính sách đất đai;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (ngày luật đất đai năm 1993 có hiệu lực);

Trường hợp được thêm vào

• Giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ bàn giao nhà tri ân, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã cấp xã cấp giấy chứng nhận sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Hồ sơ thanh lý, định giá nhà ở gắn liền với đất ở; hồ sơ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Các văn bản về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất theo chế độ cũ như: hợp đồng đất đai; mua bán bất động sản…
• Các loại giấy tờ khác được sản xuất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 như: chi tiết đất đai được sản xuất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, giấy tờ kiến; biên bản phê duyệt của Hội đồng đăng ký đất đai cấp xã để xác định người sử dụng đất hiện tại là hợp pháp.

Trường hợp 2: Có một bài báo, nhưng luận án được viết dưới tên của người khác

• Trường hợp đang sử dụng đất thì có ghi tên người khác kèm theo giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (do mua, bán, tặng, tặng quà…), không có vấn đề…
• Tuy nhiên, đến ngày 1/7/2014, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chưa được thực hiện;
• Nếu không có tranh chấp, cuốn sách sẽ được phát hành.

Trường hợp 3: Cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…

• Hộ gia đình, cá nhân có thể sử dụng đất theo quyết định, quyết định của Tòa án nhân dân;
• Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
• Sự chấp thuận bằng văn bản đối với kết quả hòa giải thành công, Hợp pháp đất trước năm 1993 và thủ tục cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.
• Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thực hiện.
• Lưu ý: Khi nộp đơn xin cấp sổ đỏ, nếu bạn không thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình, bạn phải thanh toán.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê từ ngày 15/10/1993 đến ngày 1/7/2014 nhưng chưa được cấp sổ sách.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợt 1 (sổ đỏ)

Trường hợp 1: Không phải nộp thuế sử dụng đất

• Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ chứng quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ khi đáp ứng đầy đủ 03 điều kiện sau đây mà không phải nộp thuế sử dụng đất:
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 1/7/2014;
• Khó khăn khi có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, muối ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
• Được Ủy ban nhân dân xã nơi đất ở xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
• Trong trường hợp này, các hộ gia đình, cá nhân đã nộp đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để được cấp giấy chứng nhận ổn định tình trạng sử dụng đất và yêu cầu giấy chứng nhận. Khi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận sẽ được đính kèm vào hồ sơ.

Trường hợp 2: Phải nộp thuế sử dụng đất

• Hộ gia đình, cá nhân được cấp sổ đỏ và phải nộp thuế sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ 03 điều kiện sau đây:
• Hiện nay sử dụng đất, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2004;
• Đất sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai;
• Theo xác nhận của UBND xã, khu đất này không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tiên

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bao gồm các tài liệu

• Hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính – làm theo mẫu 04a/DK);
• Đối với người Việt Nam ở nước ngoài, theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, bản sao xác nhận đủ điều kiện, chứng chỉ đủ điều kiện sở hữu nhà, đất ở tại Việt Nam;
• Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Văn bản quyền sử dụng đất quy định tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (bản sao đã được cấp giấy chứng nhận – nếu có);
• Tài liệu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (nếu có bất kỳ tài sản nào có sẵn và cần thiết) xin chứng minh quyền sở hữu) (bản sao có chứng nhận);
• Bản đồ công trình nhà ở và xây dựng (trừ trường hợp có bản đồ nhà ở và công trình xây dựng trong hồ sơ tài sản gắn liền với đất) (bản sao chính xác đã được chứng nhận);

>>>> Xem thêm: Chia thừa kế sử dụng đất như thế nào? Cần gia hạn sổ đỏ trước không? >>>>

Giấy tờ bổ sung

• Các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (bản sao đã được chứng minh – nếu có);
• Khai báo thanh toán lệ phí nhà, đất (Mẫu số 01);
• Tờ khai nộp thuế sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDD);
• Thuế thu nhập cá nhân (theo Mẫu 03/TNCN);
• Tờ khai thuế phi nông nghiệp (Mẫu 01/TK-SDDPNN);
• Mẫu đơn xin khấu trừ thuế sử dụng đất hoặc lệ phí đăng ký đất đai (áp dụng đối với các trường hợp không có khả năng tài chính để nộp thuế sử dụng đất hoặc lệ phí đăng ký) (bản chính).

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Bước 1: Nộp đơn đăng ký của bạn

Bước 2: UBND xã tiến hành thẩm định hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Trường hợp 1

Trường hợp 2

• Hồ sơ không có văn bản quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 và Điều 16 Nghị định số 43/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau đó xác nhận từng trường hợp về nguồn gốc, thời gian sử dụng đất, tình hình tranh chấp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì phải tuân thủ quy định tại Điều 20 Nghị định số 43/NĐ-CP của Chính phủ.
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1/7/2014 thì thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/NĐ-CP của Chính phủ.
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phân công không đúng quy định thì thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định số 43/NĐ-CP của Chính phủ.

Trường hợp 3

• Đăng ký tài sản gắn liền với đất xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký kê khai; không có giấy tờ quy định tại Các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì phải chứng minh tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với giấy chứng nhận nhà, công trình, thời gian xây dựng, tài sản có cần giấy phép xây dựng hay không và có phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt hay không; chứng thực bản đồ nhà ở, công trình xây dựng mà không có chứng nhận của pháp nhân hoạt động xây dựng hoặc lập bản đồ;

Trường hợp 4

• Công khai kết quả rà soát hồ sơ tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi đất và tài sản phụ thuộc của họ được công bố chứng minh hiện trạng, tranh chấp, nguồn gốc, thời gian sử dụng đất. Trong thời hạn 15 ngày; xem xét và xác định nội dung công bố (thời gian công bố kết quả kiểm tra không được tính vào thời gian xử lý xác định quyền sử dụng đất);
• Thời gian xử lý của Ủy ban nhân dân cấp xã không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ;
• Trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp xã có văn bản thông báo nêu rõ lý do và được người nộp đơn chứng nhận thông báo.

Bước 3: Xác minh và đánh giá ứng dụng

• Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành rà soát hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
• Xác minh và xác định đủ điều kiện cấp chứng chỉ hoặc không đủ điều kiện. Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì đề nghị Ủy ban nhân dân cấp Giấy chứng nhận (nội dung báo cáo nêu rõ thông tin nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp); chuyển giấy chứng nhận xuất xứ (bản chính) cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi đất ở để lập giấy chứng nhận đó;

• Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì phải thông báo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã và người sử dụng đất; đồng thời, chuyển hồ sơ (bản chính) cho Chi cục Đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng đất theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
• Thời gian giải quyết của Bộ Tài nguyên và Môi trường là 05 ngày làm việc.

Bước 4: In giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, lần đầu tiên Văn phòng Đăng ký đất đai đã in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trong thời hạn 02 ngày làm việc, Chi cục Đăng ký đất đai lập bản vẽ và in giấy chứng nhận theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường và trình UBND huyện ký giấy chứng nhận.

Bước 5: Ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Bước 6: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm

• Căn cứ vào báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường (đã được UBND huyện xem xét cấp giấy chứng nhận), gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định đơn giá thuê đất nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính được xác định (nếu là cho thuê đất).
• Cập nhật, bổ sung hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận trong cơ sở dữ liệu đất đai và gửi tài liệu đến cơ quan có thẩm quyền để cập nhật, điều chỉnh thay đổi.
• Khi người có giấy chứng nhận nộp đầy đủ hồ sơ để thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc bị ghi nợ do nghĩa vụ tài chính, thu phí, lệ phí theo quy định và thu thập hồ sơ gốc của tài sản gắn liền với đất, đất thì trả lại giấy chứng nhận cho người nhận (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khác; quyết định cho thuê đất; hợp đồng thuê đất trong trường hợp thuê đất), trả lại hồ sơ (kèm theo bản sao giấy chứng nhận đã ký gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để lưu trữ và quản lý theo quy định).