Thủ tục khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất hiện hành

Khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao tài sản quyền sử dụng đất từ người đã chết sang người còn sống. Liên quan tới vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất có nhiều sự việc phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp giữa những người liên quan. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp tới bạn đọc những thông tin liên quan tới quy định về thừa kế quyền sử dụng đất. 

Khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất là khi nào? 

Quyền sử dụng đất được quy định theo Mục 1, Phần II, Nghị quyết 02/ 2004/ NQ-HĐTP bao gồm: 

• Đối với đất do người đã mất để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản. 
• Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì từ ngày 01/07/2004 quyền sử dụng đất đó là di sản và không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế trước đó. 
• Đối với trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà không kèm theo các giấy tờ trên nhưng có di sản là nhà ở, hay kiến trúc khác gắn liền với quyền sử dụng đất đó và có văn bản của UBND có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó được xem là di sản. 

Các điều kiện được khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Khi khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người được nhận thừa kế đất đai phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 gồm:

• Đất đai thừa kế đã có giấy chứng nhận QSDĐ (quyền sử dụng đất) hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ;
• Đất thừa kế không thuộc đất có tranh chấp; 
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án khi xảy ra;
• Đất thừa kế còn thời hạn sử dụng đất;

Bên cạnh những điều kiện nhận thừa kế quyền sử dụng đất trên, người được nhận sử dụng đất cần lưu ý các vấn đề sau: 

• Việc thừa kế phải được thực hiện đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính nhà nước; 
• Nhiều cá nhân, tổ chức không đăng ký đất đai sẽ không được đăng ký vào sổ địa chính nhà nước. Do đó, việc thừa kế không phát sinh hiệu lực, dẫn tới nhầm lẫn trong quá trình sử dụng đất và có thể phát sinh những tranh chấp sau này; 
• Đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam sẽ không được khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa, người Việt Nam định cư tại nước ngoài không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được nhận thừa kế về giá trị QSDĐ

Kê khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc

Di chúc thể hiện ý nguyện của một cá nhân, nhằm chuyển giao tài sản của mình cho người khác sau khi qua đời. Theo đó, người đủ điều kiện lập di chúc theo quy định tại Điều 625 Bộ luật Dân sự 2015 được quyền thể hiện mong muốn, ý nguyện chuyển giao tài sản của mình cho bất kỳ ai bằng văn bản hoặc có thể bằng miệng (được áp dụng trong trường hợp không thể lập được di chúc bằng văn bản). 

Khi thực hiện lập di chúc cần phải đảm bảo tuân thủ 2 điều kiện gồm: nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 627, Điều 630, Điều 631 Bộ Luật Dân sự. 

Ngoài ra, người lập di chúc cần lưu ý các vấn đề dưới đây: 

Thứ nhất, những đối tượng sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng ⅔ suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật. Trong trường hợp những đối tượng này không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc cho phần di sản ít hơn 2/3 suất đó: 

• Con chưa thành niên, vợ, chồng, cha, mẹ;
• Con cái thành niên nhưng mất khả năng lao động;

Quy định trên không áp dụng cho người từ chối nhận di sản, điều này được quy định tại Điều 620 hoặc đối tượng đó là người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này. 

Thứ hai, đối với phần di sản dùng vào việc thờ cúng do người lập di chúc để lại thì phần di sản đó sẽ không được chia thừa kế, mà được giao lại cho người được chỉ định trong di chúc hoặc người khác theo quy định của pháp luật quản lý để thực hiện việc thờ cúng hàng năm.

Khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật 

Khai nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật được theo chương XXIII Bộ Luật Dân sự 2015 như sau: 

Thứ nhất, việc khai nhận thừa kế QSDĐ theo pháp luật được áp dụng trong các trường hợp dưới đây:

• Không có di chúc hoặc có di chúc nhưng không hợp pháp 
• Những người thừa kế theo di chúc qua đời trước hoặc cùng thời điểm với người lập di chúc;
• Cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế; 
• Những đối tượng được kê khai là người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản;

Thứ hai, người nhận thừa kế QSDĐ theo pháp luật được hưởng thừa kế bằng cách tuân theo hàng thừa kế lần luật như sau: 

• Hàng thừa kế đầu tiên bao gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người để lại di chúc (người đã chết);
• Hàng thừa kế thứ hai bao gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã mất; hoặc cháu ruột của người đã mất mà người đã mất là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba bao gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã mất; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người đã mất mà người đã mất là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã mất là cụ nội, cụ ngoại. 

Khi hưởng tài sản theo di chúc, những người cùng hàng sẽ nhận phần di sản như nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. 

Ngoài ra, còn một điểm cần lưu ý như sau: 

• Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cùng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chất được hưởng nếu còn sống. 

Cách giải quyết đất là di sản nằm trong diện quy hoạch hoặc không còn

Trường hợp, đất là di sản thừa kế thuộc trong diện đất quy hoạch thì người nhận thừa kế sẽ vẫn được nhận thừa kế theo quy định tại Điều 19 Luật Đất đai 2013

Đối với trường hợp vào thời điểm mở thừa kế, diện tích đất là di sản để lại cho người thừa kế không còn thì: 

• Theo khoản 3 Điều 643 Bộ Luật Dân sự: Nếu thừa kế theo di chúc thì di chúc sẽ không có hiệu lực;
• Nếu người đã mất không để lại di chúc bằng văn bản hoặc lời nói thì không tiến hành phân chia tài sản thừa kế. 

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế đối với đất đai 

Quyền sử dụng đất được xem là một di sản thừa kế hợp pháp mà người đã mất để lại cho người còn sống. Người được thừa hưởng sẽ được thừa kế hợp pháp quyền sử dụng đất này thông qua di chúc hoặc theo quy định thừa kế của pháp luật nếu người đã mất không để lại di chúc. 

Việc sang tên quyền sử dụng đất từ người để lại di sản cho người thừa hưởng được thực hiện như sau: 

Người được hưởng thừa kế có thể khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai theo các 3 bước. 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm: 

• Sơ yếu lý lịch của người nhận di sản thừa kế;
• Thẻ căn cước (CMND), hộ khẩu của người để lại di sản và người thừa kế;
• Giấy chứng tử của người đã mất;

• Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất của người để lại di sản đó;
• Các giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người được hưởng và người để lại di sản theo quy định của luật pháp về thừa kế.

Bước 2: Người có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xác minh và thụ lý công chứng, sau đó sẽ niêm yết tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo quy định tại Điều 58 Luật Công chứng 2014 và Nghị định 29/2015/NĐ-CP.

Bước 3: Thực hiện đăng ký biến động đất đai tạo căn phòng đăng ký đất đai tại nơi sinh sống

• Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, người được hưởng di sản là đất đai phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 
• Trường hợp quá thời hạn 30 ngày mà không đăng ký biến động đất đai thì bị xử phạt hành chính từ 2 triệu đồng tới 5 triệu đồng ( theo Điều 12, Nghị định 102/2014/NĐ-CP). 

Giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

Khi có tranh chấp di sản thừa kế đất đai xảy ra giữa người thừa kế và những người có liên quan thì việc giải quyết sẽ được thực hiện theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Tuy nhiên, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ được áp dụng theo điều 203 Luật Đất đai 2013 như sau: 

Thứ nhất, tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Thứ hai, khi tranh chấp đất đai xảy ra mà đương sự là người hưởng thừa kế đất đai không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật này thì người hưởng thừa kế chủ được lựa chọn một trong hai cách giải quyết tranh chấp theo quy định sau: 

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc tỉnh
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của luật pháp về Luật tố tụng dân sự

Trên đây Luatvn.vn đã cung cấp những thông tin quan trọng liên quan tới vấn đề khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Hy vọng bài viết đã cung cấp những kiến thức bổ ích tới bạn đọc. Nếu bạn đọc cần tư vấn và hỗ trợ trực tiếp từ luật sư của Luatvn.vn về thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất hãy liên hệ cho chúng tôi qua số Hotline hoặc Zalo 076.338.7788 để được tư vấn miễn phí.