Giấy ủy quyền sử dụng đất thay thế hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Xin chào, Luatvn.vn! Hiện nay tôi đã mua một mảnh đất thuộc về đất dự án mà nhà đầu tư bán cho người khác. Bây giờ tôi đã mua đất của người đàn ông đó, nhưng không có sổ đỏ. Tôi có thể mua nó không? Người đàn ông này nói với tôi để ký hợp đồng ủy quyền để sử dụng nó. Tôi cần lời khuyên từ luật sư về việc giấy ủy quyền sử dụng đất thay thế hợp đồng chuyển nhượng đất đai hay không?

Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2013

Bộ luật Dân sự 2015

Điều kiện chuyển nhượng đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

Quy ước 1

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 của Luật này và trường hợp thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không thể tranh cãi;
• Quyền sử dụng đất không bị thu giữ để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Quy ước 2

• Thực hiện quyền trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng quyền sử dụng đất ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này; trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193, 194 của Luật này.
• Trường hợp trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký sổ địa chính.

>>>> Xem thêm: Thủ tục về tặng quyền sử dụng đất cho con trong gia đình >>>>

Người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 của Luật này và trường hợp thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Trường hợp tất cả người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khác là người nước ngoài hoặc người Việt Nam ở nước ngoài không đủ điều kiện mua nhà. Trường hợp người cư trú ở đó có quyền sử dụng đất ở gắn liền với đất ở việt nam theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khác nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
• Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì được chỉ định người thừa kế là người chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Trường hợp được tặng quyền sử dụng đất thì người được tặng phải là đối tượng quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và theo quy định của pháp luật về nhà ở, người nhận, người thừa kế được chỉ định là người tặng trong hợp đồng tặng hoặc cam kết bằng văn bản;
• Trường hợp quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng hoặc tặng cho thì người thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định phải nộp hồ sơ thừa kế cho cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật, điền vào sổ địa chính. (Điều 186, khoản 3)

Thời gian người sử dụng đất làm giấy ủy quyền sử dụng đất thay thế hợp đồng chuyển nhượng đất đai

• Đất không thể tranh cãi;
• Quyền sử dụng đất không bị hạn chế để đảm bảo thi hành án;
• Trong thời gian sử dụng đất
• Điểm a khoản 3 Điều 168 Luật Đất đai 2013 cũng quy định về giấy ủy quyền sử dụng đất thay thế hợp đồng chuyển nhượng đất đai được cập nhật mới.

Quyền trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng quà, thế chấp hoặc góp vốn

• Người sử dụng đất có thể thực hiện quyền trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng quà, thế chấp hoặc lấy quyền sử dụng đất làm vốn theo quy định của Luật này.
• Nhóm người sử dụng đất chia sẻ cùng quyền sử dụng đất được hưởng các quyền và nghĩa vụ sau đây:
• Nhóm người sử dụng đất, trong đó có hộ gia đình, cá nhân, được hưởng các quyền và nghĩa vụ tương tự như hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
• Trường hợp thành viên của nhóm người sử dụng đất là tổ chức kinh tế thì được hưởng các quyền và nghĩa vụ tương tự như tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
• Trong trường hợp quyền sử dụng đất được phân chia thành nhóm người sử dụng đất của từng thành viên, nếu mỗi thành viên trong nhóm đó muốn thực hiện chia sẻ quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện các thủ tục sau: Làm thủ tục tách thửa đất theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu gắn liền với đất và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Luật này. Cái này.
• Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không thể tách rời thì ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Việc công chứng, chứng thực quyền thực hiện quyền của chủ sở hữu quyền sử dụng đất

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, thế chấp hoặc góp vốn đối với quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực, trừ kinh doanh bất động sản.
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất đã được công chứng, trong đó một hoặc bên giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản hoặc được chứng thực theo yêu cầu của các bên;
• Giấy thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự;
• Công chứng được thực hiện tại tổ chức công chứng và công chứng được thực hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.
• Do đó, nếu đất anh ta mua không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì đất đó không đủ điều kiện giao dịch. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng vô hiệu.

Trình tự, thủ tục mua bán nhà đất

• Bước 1: Hai bên ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng

• • • Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản và các giấy tờ liên quan khác;
    • Chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của người mua và người bán;
• Bước 2: Người mua nộp hồ sơ kê khai và nộp lệ phí đăng ký cho cơ quan thuế cấp huyện hoặc cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.
• Bước 3: Nộp hồ sơ mua bán cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND huyện. (Trường hợp bán một phần diện tích đất ở có quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản đồ diện tích đất ở, đất ở đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt).
• Bước 4: Kiểm tra, định vị thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo hồ sơ đăng ký quyền sử dụng.
• Bước 5: Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế cho chủ nhà để nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
• Bước 6: Sau khi nộp thuế, nộp phiếu thuế và lệ phí đăng ký cho cơ quan quản lý nhà ở để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

>>>> Xem thêm: Tư vấn về điều kiện mua bán đất tái định cư theo Luật Đất đai >>>>

Quyền sử dụng đất, quyền mua bán

• Hợp đồng ủy thác: Hợp đồng ủy thác là một loại thỏa thuận giữa các bên, bên ủy thác có nghĩa vụ thực hiện công việc thay mặt cho bên ủy thác, chỉ trong trường hợp có thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật, ủy thác mới phải trả thù lao.
• Thời hạn ủy quyền: Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận, không có quy định của pháp luật, hợp đồng ủy quyền có hiệu lực trong vòng 1 năm kể từ ngày thành lập ủy quyền. ”
• Do đó, giấy ủy quyền là một thỏa thuận giữa các bên về một vấn đề nhất định và bên được ủy quyền chỉ có thể thực hiện các hoạt động trong phạm vi được ủy quyền. Thời hạn ủy quyền do hai bên thỏa thuận, nếu không đàm phán được thì có giá trị trong 1 năm.
• Người bán đất đã cấp cho anh ta quyền sử dụng đất, tức là anh ta có quyền sử dụng lô đất, tạo ra tài sản, xây dựng nhà ở trên đất và thực hiện các hoạt động khác trong phạm vi được ủy quyền, và bán đất cho anh ta, vẫn là chủ sở hữu của mảnh đất đó. Khi thời hạn ủy quyền kết thúc hoặc người đó đã chết, ủy quyền kết thúc và người đó phải trả lại quyền sử dụng đất cho người đó hoặc người thừa kế của mình.

Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VỆT NAM
Đôc lâp – Tư do – Hanh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chúng tôi gồm có:

Bên chuyển nhượng (sau đây gọi là bên A):

• Họ tên chồng:………………………………………………….. Sinh năm:……………………………….
• CMND số :……………………… cấp ngày………………….. tại.. CA.TP.HCM
• Thường trú:……………………………………………………………………………………………………..
• Họ tên vợ:……………………………………………………….. Sinh năm:……………………………….
• CMND số:………………………. cấp ngày………………….. tại.. CA.TP.HCM
• Thường trú:……………………………………………………………………………………………………….

Bên nhận chuyển nhượng (sau đây gọi là bên B):

• Họ tên chồng:………………………………………………….. Sinh năm:……………………………….
• CMND số :……………………… cấp ngày………………….. tại.. CA.TP.HCM
• Thường trú:……………………………………………………………………………………………………..
• Họ tên vợ:……………………………………………………….. Sinh năm:……………………………….
• CMND số:………………………. cấp ngày………………….. tại.. CA.TP.HCM
• Thường trú:……………………………………………………………………………………………………….

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1: QUYỀN Sử DỤNG ĐẦT CHUYÊN NHƯỢNG

Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo………………………………………………………………..

…………… …………………………………………………………………………………………………………………………..

cụ thể như sau:

–     Thửa đất số: ……………………………………………………………………………………………………………..

–     Tờ bản đồ số:…………………………………………………………………………………………………………….

–     Địa chỉ thửa đất:…………………………………………………………………………………………………………

–     Diện tích:……………………………………………………….. m2… (bằng chữ:…………………………………. )

–     Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng:……………………………. m2

+ Sử dụng chung:…………………………… m2

–     Mục đích sử dụng:……………………………..

–     Thời hạn sử dụng:………………………………

–     Nguồn gốc sử dụng:……………………………

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có):……………………………………………………………………..

ĐIỀU 2: GIÁ CHUYÊN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG